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Boom Inmobiliario en Argentina?

Boom Inmobiliario en Argentina

“EL MEDIO VASO VACIO”

La lectura del stock total de viviendas y del actual funcionamiento del mercado inmobiliario en particular, muestra que el panorama habitacional en nuestro país se complica cada vez más.
En Argentina existe un déficit habitacional de 2 millones de viviendas que se incrementa anualmente en alrededor de 120.000 según datos de la subsecretaría de desarrollo urbano y vivienda. De acuerdo con información de la Comisión de vivienda de Bs. As, alrededor de un 12 % del total de la población de esta ciudad sufren problemas de habitación, lo que representa algo más de 340.000 personas.
Por otra parte, sólo en el área metropolitana de Bs. As. se genera una necesidad de 50.000 nuevos hogares anuales, los que se suman a la cifra de aquellos que se encuentran deficitarios u obsoletos ya señalados.

El simple ejercicio de traspolar estas cifras a metros cuadrados nos permitirá observar mejor la magnitud del problema y advertir también la oportunidad de trabajo, negocios e inversiones que se abren a partir del mismo.

Sólo para que no siga incrementándose el déficit habitacional año a año, se deberían construir no menos de 4,8 millones de m2 adicionales en todo el país, estimando unidades mínimas de 40 m2. Esta cifra significaría duplicar la cantidad de m2 que se ejecutaron en el 2003 para los 42 municipios que el Indec releva en forma periódica.

Los 50.000 nuevos hogares que se crean en el área metropolitana demandarían dos millones de m2.
Solucionar la emergencia habitacional declarada recientemente por el Consejo deliberante de la Ciudad de Bs. As. implicaría la construcción de 85.000 viviendas de entre 40 a 60 m2, lo que redundaría en un volumen constructivo de 4,25 millones de m2, si se toma un promedio de 50 m2.
Menguar sólo un 50 % del déficit habitacional total equivaldría a construir alrededor de 40 millones de m2, superficie similar a 4000 hectáreas de superficie de planta.

Ahora bien, y cual sería la cuantificación dineraria para reducir a la mitad el déficit de viviendas? Si consideramos un costo de construcción de 900 $/m2, un 30 % aprox. por debajo de los precios actuales para la construcción de unidades de vivienda para la tipología de departamentos en PH. de calidad estándar, teniendo en cuenta el volumen y la posible instrumentación de planes de vivienda con elementos prefabricados que permitan reducir ese costo, la inversión rondaría los 36.000 millones de pesos o 12.000 millones de dólares al cambio actual. Es decir, 3 veces el superavit fiscal del primer semestre del año o un 9.5 % del total del PIB del año pasado.

Este somero panorama evidencia que en el “medio vaso vacio” de la situación habitacional nacional, los actuales planes de vivienda impulsados por el poder ejecutivo, si bien son positivos suman tan sólo unas pocas gotas adicionales al nivel del vaso, pero también permite entrever el gran caudal de actividad que podría lograrse de lubricarse las cañerías y producirse la apertura de los grifos necesarios.

A esta situación estructural se suma el desfasaje actual de valores inmobiliarios e ingresos. En base a los datos oficiales de ingreso del Indec sólo un porcentaje del decil 10 estaría en condiciones de acceder a una vivienda por sus propios medios, quedando afuera más de un 90 % de la población que debido a su insuficiente ingreso o imposibilidad de calificación a créditos hipotecarios no entra en los cálculos de ningún desarrollador o inversor privado.

“PARA COMENZAR A LLENAR EL VASO”

Una de las herramientas para lograr el objetivo es mediante la aplicación de fondos públicos de manera directa, como los planes anunciados por el gobierno a fines del pasado mes de Julio. Si bien este tipo de programas son como mínimo imprescindibles, el accionar del gobierno no debe detenerse sólo en ello. Crear las condiciones para incentivar y movilizar demanda que impulse a la inversión privada y direccionar el esfuerzo de la inversión privada con ese fin, serían deseables y no menos importantes.

Múltiples son los mecanismos e incentivos que podrían ponerse en marcha como aquellos que apelan al estímulo indirecto como son la exención reducción o dilación de impuestos, disminución de los costos indirectos de construcción como tramitaciones e imposiciones, reducción o dispensa de gravámenes para viviendas que se vuelquen al alquiler e impulsión del mercado de crédito hipotecario, entre otros.

De todas las opciones, la financiación resulta imprescindible para conseguir la movilidad de la actividad de construcción y del mercado inmobiliario de una manera genuina.
En España, por ejemplo su amplia difusión a provocado sin duda un boom constructivo que ha atraído inversiones e impulsado gran parte del crecimiento económico en ese país. El stock de viviendas acabadas en ese país se multiplicó por más de 10 en el periodo entre 1995 y 2002. Lo que permite constatar el destacado papel de la construcción en el dinamismo de la actividad económica y de la ocupación en España que ha estado protagonizado por la construcción residencial en la segunda parte de la década de los noventa y primeros años de la década actual.

En nuestro país, para impulsar el crédito hipotecario que potencie a su vez al mercado inmobiliario, es aún necesario bajar las tasas y aumentar los plazos, para lo cual es imprescindible el marco de seguridad jurídica y previsibilidad politico- económica y la posibilidad de un fondeo genuino a largo plazo, lo que permitiría crear líneas más idóneas y acordes a la realidad particular de nuestra nación.
La flexibilización de los requisitos exigidos por el BCRA a los bancos para la calificación de tomadores de crédito hipotecario es una acción que debería ser estudiada y aplicada, sobre todo en lo que hace a la comprobación de ingresos del solicitante, acomodándolo más a la realidad de nuestro mercado laboral, con importantes índices de informalidad.

Establecer por ley la obligación de aplicar un porcentaje mínimo de fondos de AFJP en letras o cédulas hipotecarias, es una forma posible de obtener recursos a largo plazo. Como contrapartida podría flexibilizarse, tal vez, en forma parcial la propuesta de renegociación de la deuda de bonos en default para con los títulos en poder de las AFJP.

La inyección de recursos de los fondos de pensión en el mercado inmobiliario, es una receta, que ha sido aplicada con sumo éxito en Chile. En el país trasandino, el sector inmobiliario ha recibido un fuerte impulso por fondos previsionales. A este rubro se han destinado US$ 373 millones en bonos securitizados. Sin embargo, la inversión más fuerte está en letras hipotecarias, por valor de US$ 4.283 millones, que han permitido la construcción de unas 500 mil viviendas, como también la edificación de locales comerciales, galpones industriales y otras construcciones para realizar diversas actividades económicas. La inversión en letras hipotecarias en Chile representa el 8,33% del total de los Fondos de Pensiones. Como contrapartida en nuestro país sólo un 0,02 % del total de los 48.416 millones que manejan las AFJP se vuelca hacia esos instrumentos. Los escasos 3.300.00 U$S que los fondos de pensión argentinos invierten en letras hipotecarias es apenas el 0.77 % del volumen que vuelcan los fondos chilenos mediante inversión al mercado.

La experiencia del mejoramiento económico obtenido a través de la construcción de viviendas y del mercado inmobiliario en otras económicas como en el caso español y chileno, son una clara señal de lo que podría también lograrse en nuestro país.

Más allá de los slogans, lo importante no es ver el medio vaso vacio o el medio vaso lleno, sino observar con objetivad los hechos (el verdadero nivel que alcanza el líquido en el recipiente), no negarlos y ver las posibilidades de interactuar con ellos de manera de mejorarlos.

Según una encuesta de ReporteInmobiliario.com el 93 % de los votantes no considera que el estado tenga una política fuerte en materia de resolución del problema de vivienda.

Sin duda, de la confluencia de la necesidad de viviendas y una política de estado que aliente el crédito y la inversión privada en el mercado inmobiliario se puede producir un verdadero boom inmobiliario en Argentina que derramaría incontables beneficios a la economía y al mejoramiento de la calidad de vida general.

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